4 vragen over appartementsrecht

Een gebouw omtoveren tot een appartementencomplex. Een conflict met de vereniging van eigenaars (VvE). Het niet naleven van het splitsingsreglement. Dit zijn allemaal zaken die te maken hebben met het appartementsrecht. Maar wat is dat eigenlijk? In deze blog geven we antwoord op 4 veel gestelde vragen.

1. Wat is een appartementsrecht?

In de wet is vastgelegd dat een recht op een gebouw of een groep van gebouwen, eventueel in aanbouw, gesplitst kan worden in verschillende appartementsrechten. Dus als je een appartement koopt word je mede-eigenaar van het hele complex.

Naast een gebouw kan ook een stuk grond in aanmerking komen voor splitsing in verschillende appartementsrechten. Denk bijvoorbeeld aan het creëren van parkeerplaatsen.

Degene die het appartementsrecht heeft, wordt appartementseigenaar genoemd. Juridisch gezien heb je dan een eigendomsrecht én een gebruiksrecht:

1. Je hebt een aandeel in de eigendom van een gebouw of een stuk grond, mede-eigendom;
2. Je hebt een exclusief gebruiksrecht van privé-gedeelten van een gebouw of een stuk grond (zoals je appartement en bijv. een berging) en recht op gezamenlijk gebruik van delen die niet privé zijn.

2. Hoe komt een appartementsrecht tot stand?

Uit art. 5:106 lid 1 BW volgt dat een eigenaar, erfpachter of opstaller bevoegd is zijn recht op een gebouw met toebehoren en op de daarbij behorende grond met toebehoren te splitsen in appartementsrechten.

Voor splitsing is een notariële akte nodig, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers.

Een akte van splitsing moet wettelijk gezien in elk geval inhouden:

• de vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw of de grond;
• een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond;
• de kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en de vermelding van de appartementseigenaar;
• een reglement, waarbij verwezen mag worden naar een modelreglement. In het reglement wordt onder andere beschreven welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen en de oprichting van een vereniging van eigenaars.

Hoe duidelijker en nauwkeuriger de splitsingsakte is, des te meer problemen in de toekomst kunnen worden voorkomen!

3. Kan een akte van splitsing gewijzigd worden?

Ja dat kan, maar dan moeten wel alle appartementseigenaars daar hun medewerking aan geven. Althans, tegenwoordig is een wijziging ook mogelijk met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen van de appartementseigenaars die in de betreffende vergadering aanwezig zijn of met de meerderheid zoals is vastgelegd in de akte van splitsing. Als medewerking aan een wijziging zonder redelijk grond wordt geweigerd, kan deze op verzoek van een of meer appartementseigenaars vervangen worden door een machtiging van de kantonrechter.

Een reden voor wijziging van de akte kan bijvoorbeeld zijn dat het complex van percelen wordt verkleind of juist vergroot. Of er moet een nieuwe regeling getroffen worden over het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten. Zo zijn er nog veel meer redenen te bedenken waarom een splitsingsakte gewijzigd moet worden.

De wijziging wordt van kracht als deze is vastgelegd in een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers.

4. Wat doet de Vereniging van Eigenaars?

Elke appartementseigenaar wordt automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Deze vereniging zorgt voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. De VvE mag regels opstellen over het gebruik van deze delen. Onder beheer valt vaak het regelen van de financiën van de VvE, het regelen van onderhoud etc.

De Vve mag in beginsel alleen beheersdaden verrichten en geen beschikkingshandelingen die in strijd zijn met het splitsingsreglement. Afwijking van de splitsingsakte is slechts mogelijk als het gaat om beslissingen die tijdelijk zijn en makkelijk te herstellen. Als bijvoorbeeld de VvE toestemming geeft om een gezamenlijk terras exclusief aan één eigenaar definitief en niet tijdelijk in gebruik te geven, dan mag dit dus niet.

Juridische hulp nodig op het gebied van appartementsrecht? Of heeft u een vraag? Bel of mail vrijblijvend met ATRIUM advocaten: info@atriumadvocaten.nl of 0591-714727. We zijn werkzaam in heel Nederland.